Miejsca postojowe u deweloperów - co się zmieni niebawem?

 

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają charakter tych zmian.

 

Osoby zainteresowane prawem budowlanym mogą wiedzieć, że niebawem wejdzie w życie kolejna nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Media w kontekście nowych przepisów informują przede wszystkim o ograniczeniach w budowie tzw. mikrokawalerek oraz nowych zasadach dotyczących odległości budynku od granicy działki. Mniej mówi się o innej zmianie, która będzie dotyczyła miejsc postojowych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jak rząd zmienił przepisy związane ze stanowiskami postojowymi. Temat jest ważny, a nowe regulacje wejdą w życie 1 sierpnia 2024 r.

 

Zmiany dotyczą postoju dla niepełnosprawnych

Informacji o nadchodzących zmianach, które dotyczą miejsc parkingowych przy budynkach mieszkalnych należy szukać w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2023 poz. 2442). Ten akt wykonawczy wprowadzi liczne modyfikacje do Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

 

Zmianie ulegnie między innymi paragraf 20 rozporządzenia budynkowego z dnia 12 kwietnia 2002 r. We wciąż obowiązującej wersji rozporządzenia, wspomniany przepis brzmi następująco: „Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania”. Ministerstwo Rozwoju i Technologii postanowiło mocno zmienić cytowany przepis.

 

Koniec z miejscami postojowymi zbyt blisko okien?

Zgodnie z nowym brzmieniem paragrafu 20 rozporządzenia budynkowego: „Stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, w liczbie nie większej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych, o której mowa w § 18 ust. 2, jednak nie mniejszej niż 1, mogą być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania”.

 

Jak widać, nowy przepis ogranicza liczbę stanowisk postojowych dla niepełnosprawnych osób, które nadal będą mogły być zbliżone bez ograniczeń do okien budynków. Wskaźnik 6% określono na podstawie badania PFRON („Badanie potrzeb osób niepełnosprawnych”). Inwestor oczywiście będzie mógł wybudować większą liczbę miejsc postojowych dla niepełnosprawnych, ale w przepisowej odległości od okien budynku.

 

>>> Co czwarty deweloper planuje w 2024 r. zmienić główną gałąź działalności

>>> Upadłość dewelopera. Przyczyny i skutki

 

Fot. stock.adobe.com – Mariusz Stoszewski

 

Rząd postanowił zareagować na pewne nadużycia

Intencja rządu związana z opisywaną powyżej zmianą jest jasna. Wprowadzenie limitu liczby dowolnie lokalizowanych stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne (limit: 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach inwestycji) to odpowiedź na niewłaściwe praktyki niektórych deweloperów. Do resortu rozwoju i technologii zaczęły docierać sygnały wskazujące, że pewne firmy deweloperskie nadużywają przepisów wprowadzonych z myślą o niepełnosprawnych. Zdarzało się nawet, że większość miejsc postojowych przy budynkach była przeznaczona dla osób niepełnosprawnych.

 

W sposób opisywany powyżej, deweloper unikał ograniczeń związanych z minimalną odległością stanowisk postojowych od okien budynku mieszkalnego. Wkrótce takie obchodzenie limitów odległości stanie się niemożliwe. Mowa o limitach wyznaczonych przez paragraf 19 ustęp 1 punkt 1 rozporządzenia budynkowego. Te limity są następujące:

• 7 metrów – w przypadku parkingu liczącego do 10 stanowisk postojowych dla samochodów osobowych włącznie,
• 10 metrów – dla parkingu na 11 – 60 samochodów osobowych,
• 20 metrów – w przypadku parkingu na więcej niż 60 aut.

„Uszczelnienie” przepisów dotyczących miejsc postojowych można ocenić pozytywnie, choć będzie ono miało pewien wpływ na koszty realizacji kolejnych inwestycji mieszkaniowych i chłonność inwestycyjną gruntów (w PUM) – podobnie jak niektóre inne regulacje zawarte w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r.

 

>>> Wiosenne ożywienie w budownictwie mieszkaniowym

 

Problem z pomiarem wciąż czeka na rozwiązanie?

Resort rozwoju i technologii przy okazji planowanych zmian niestety nie doprecyzował, jak należy mierzyć odległość stanowiska postojowego od okien budynku. W tym kontekście pojawiają się dwa podejścia. Pierwszy pogląd wskazuje, że trzeba mierzyć odległość między stanowiskiem oraz najbliższą krawędzią okna, natomiast druga interpretacja przepisów sugeruje pomiar między stanowiskiem a ścianą budynku, w której znajduje się okno (zobacz: M. Bursztynowicz, M. Sługocka M. Bursztynowicz, M. Sługocka, Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Komentarz, Warszawa 2022, § 19).

 

Ciekawą odpowiedź na wątpliwości może stanowić Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 8 czerwca 2017 r. (sygn. akt: II SA/Wr 155/17). To orzeczenie wrocławskiego WSA wskazuje, że przy określaniu odległości stanowiska postojowego od okien budynku właściwy jest pomiar w poziomie oraz w miejscu najmniejszego oddalenia (zgodnie z ogólną zasadą określoną przez par. 9 ust. 3 rozporządzenia budynkowego).

 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl